Po drugim kwartale 2026 roku polski rynek magazynowy utrzymuje wysoką aktywność najemców. Dane Colliers za pierwsze półrocze wskazują na wzrost popytu, spadek pustostanów i ograniczenie powierzchni pozostającej w budowie. Dla przedsiębiorstw planujących rozwój oznacza to potrzebę wcześniejszego zabezpieczenia odpowiedniej hali.
W poprzedniej analizie dotyczącej Q1 2026 zwracaliśmy uwagę na powrót wysokiej aktywności najemców. Podsumowanie pierwszego półrocza pozwala ocenić dalszy kierunek zmian i ich znaczenie dla firm poszukujących powierzchni magazynowych oraz produkcyjnych.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie były kluczowe wskaźniki rynku magazynowego w Polsce po II kwartale 2026 roku według raportu Colliers.
- Dlaczego spadek stopy pustostanów i zmniejszenie nowej podaży wymuszają wcześniejsze rezerwowanie powierzchni.
- Jak zmieniły się parametry rynkowe między Q1 a Q2 2026 roku.
- Czym różnią się standardowe hale od obiektów realizowanych w modelu BTS (Build-to-Suit).
- Jakie trendy (efektywność energetyczna, lokalizacje przy A2/S3 w zachodniej Polsce) zdominują lata 2027–2028.
Rynek magazynowy po Q2 2026 – najważniejsze dane
Według Colliers w pierwszym półroczu wynajęto około 3,5 mln m² powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o około 20% rok do roku. Na koniec czerwca całkowite zasoby zbliżyły się do 37,5 mln m², a stopa pustostanów wyniosła 6,2%.
| Wskaźnik | Pierwsze półrocze / koniec Q2 2026 | Komentarz BTS Development |
| Popyt w pierwszym półroczu | Ok. 3,5 mln m² | Wysoka aktywność najemców sprzyja rozwojowi dobrze dopasowanych inwestycji. |
| Nowa podaż w pierwszym półroczu | Ok. 1,2 mln m² | Nowe obiekty poszerzają ofertę, ale ich dostępność zależy od wcześniejszej komercjalizacji. |
| Całkowite zasoby | Niemal 37,5 mln m² | Projekty powinny wyróżniać się funkcjonalnością i lokalizacją. |
| Stopa pustostanów | 6,2% | Dostępność warto oceniać dla konkretnego regionu i wielkości modułu. |
| Powierzchnia w budowie | Ok. 1,3 mln m² | Plan najmu powinien uwzględniać harmonogram nowych inwestycji. |
| Przednajem powierzchni w budowie | Ponad 60% | Wiele firm zabezpiecza powierzchnię przed ukończeniem obiektu. |
Źródło danych: Colliers, podsumowanie pierwszego półrocza 2026 roku.
Q1 vs Q2 2026 – popyt rośnie, dostępność maleje
Zestawienie wyników obu kwartałów pokazuje, że wzrostowi aktywności najemców towarzyszyło ograniczenie nowej podaży i spadek pustostanów.
| Wskaźnik | Q1 2026 | Q2 2026 | Zmiana |
| Popyt w kwartale | Ok. 1,6 mln m² | Ok. 1,9 mln m²* | Wzrost o ok. 19% |
| Nowa podaż w kwartale | Ok. 650 tys. m² | Ok. 550 tys. m²* | Spadek o ok. 15% |
| Stopa pustostanów | 7,2% | 6,2% | Spadek o 1 punkt procentowy |
| Powierzchnia w budowie | Ok. 1,5 mln m² | Ok. 1,3 mln m² | Spadek o ok. 13% |
Popyt i nową podaż za Q2 obliczono jako różnicę między zaokrąglonymi danymi Colliers za pierwsze półrocze a wynikami za Q1. Wartości kwartalne i wyliczone zmiany procentowe są orientacyjne.
Źródło: publikacje Colliers dotyczące Q1 i pierwszego półrocza 2026 roku.
Z perspektywy BTS Development taki kierunek zmian przemawia za wcześniejszym planowaniem najmu. Przedsiębiorstwo przygotowujące ekspansję powinno sprawdzić dostępność powierzchni z wyprzedzeniem, szczególnie gdy potrzebuje hali o określonych parametrach lub musi rozpocząć działalność w konkretnym terminie.
Duże powierzchnie wymagają wcześniejszego planowania
Colliers zwraca uwagę na zmniejszenie dostępności modułów przekraczających 20 tys. m².
Nie oznacza to jednak jednakowych warunków w całym kraju. Firma może znaleźć wiele ofert w wybranym regionie, a mimo to mieć trudność z wyborem obiektu odpowiadającego wymaganiom operacyjnym.
Dlatego poszukiwanie hali warto rozpocząć od określenia potrzeb: powierzchni, wysokości składowania, liczby doków, parametrów posadzki, zapotrzebowania na energię oraz proporcji części magazynowej, produkcyjnej i biurowej. Tak przygotowane założenia pozwalają sprawniej porównać dostępne obiekty z możliwością realizacji inwestycji na zamówienie.
W naszej ocenie współpraca z deweloperem na etapie projektowania daje również czas na zaplanowanie przeprowadzki, montaż wyposażenia i uruchomienie procesów. Harmonogram nieruchomości powinien być częścią planu rozwoju przedsiębiorstwa.
Trendy na kolejne miesiące – pustostany i czynsze
Przy utrzymaniu wysokiego popytu i ograniczonej nowej podaży Colliers przewiduje możliwość spadku pustostanów do 5-6% do końca 2026 roku. W lokalizacjach z ograniczoną dostępnością nowoczesnych magazynów możliwy jest także umiarkowany wzrost czynszów. To scenariusz zależny od dalszej aktywności najemców.
Dla firm planujących najem oznacza to potrzebę równoległego analizowania trzech elementów: dostępności odpowiednich modułów, terminów oddania nowych inwestycji oraz całkowitego kosztu użytkowania.
Sam czynsz nie powinien przesądzać o wyborze. Koszty energii, transportu, obsługi i dostosowania obiektu mogą istotnie wpływać na opłacalność lokalizacji. Warto więc porównywać oferty w odniesieniu do rzeczywistego sposobu wykorzystania hali.
Perspektywy na lata 2027-2028 – jakie obiekty mogą zyskać przewagę?
Wyniki dwóch kwartałów nie stanowią pewnej prognozy na kolejne lata. Pozwalają jednak wskazać kierunki, które w ocenie BTS Development warto uwzględnić przy podejmowaniu długoterminowych decyzji.
Dopasowanie do procesów najemcy
Przewagę mogą zyskiwać hale projektowane z uwzględnieniem konkretnych potrzeb przedsiębiorstwa. Układ powierzchni, instalacje, obsługa transportowa i zaplecze pracownicze powinny wspierać codzienną działalność.
W przypadku firm o szczególnych wymaganiach warto rozpatrywać model BTS, czyli realizację obiektu na potrzeby określonego użytkownika. Jego zasadność zależy od skali działalności, wymagań technicznych i czasu dostępnego na przygotowanie inwestycji.
Efektywność operacyjna i energetyczna
Ocena nieruchomości powinna obejmować cały okres jej użytkowania. Funkcjonalny układ hali, rozwiązania ograniczające zużycie energii i sprawna organizacja dostaw mogą wpływać na koszty działalności przez wiele lat.
Dlatego projektowanie obiektu warto połączyć z analizą przyszłych procesów magazynowych lub produkcyjnych.
Możliwość dalszego rozwoju
Przedsiębiorstwo wybierające halę na dłuższy okres powinno uwzględnić możliwość zwiększenia skali działalności. Powiększenie powierzchni, rozbudowa instalacji czy zmiana organizacji procesów mogą pozwolić uniknąć kolejnej przeprowadzki.
Elastyczność inwestycji należy zatem oceniać już przy wyborze lokalizacji.
Zachodnia Polska – przestrzeń dla rozwoju biznesu
W ocenie BTS Development zachodnia Polska pozostanie istotnym obszarem dla firm obsługujących rynek krajowy i odbiorców w Europie Zachodniej. Bliskość rynku niemieckiego oraz korytarzy A2 i S3 warto rozpatrywać w kontekście rzeczywistych kierunków dostaw przedsiębiorstwa.
O atrakcyjności konkretnego projektu decydują jednak również dojazd do węzła drogowego, dostępność pracowników, infrastruktura techniczna i możliwość rozbudowy. Połączenie tych elementów z odpowiednimi parametrami hali tworzy podstawę długoterminowej decyzji o lokalizacji.
Komentarz BTS Development
Porównanie Q1 i Q2 pokazuje, że wybór odpowiedniej powierzchni wymaga dokładnego planowania. Dla przedsiębiorstwa znaczenie mają dostępny metraż, funkcjonalność obiektu oraz termin rozpoczęcia działalności.
BTS Development rozwija ofertę hal magazynowych i produkcyjnych w zachodniej Polsce, łącząc przygotowanie projektu, realizację inwestycji i zarządzanie nieruchomością. Pozwala to uwzględniać potrzeby klienta na kolejnych etapach współpracy.
Planujesz wynajem hali magazynowej lub rozwój zakładu produkcyjnego? Sprawdź projekty BTS Development i porozmawiaj z nami o powierzchni dopasowanej do Twojej działalności.
Sprawdź także
- Analiza z raportu Colliers Q1 2026
- Projekty inwestycyjne BTS Development
- Projekty zrealizowane BTS Development
Źródła: Colliers – podsumowanie rynku magazynowego za Q1 2026 oraz Colliers – podsumowanie pierwszego półrocza 2026. Wnioski dotyczące strategii BTS Development i perspektyw na lata 2027-2028 stanowią interpretację danych rynkowych.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosiła stopa pustostanów w Polsce po Q2 2026 roku?
Według danych Colliers stopa pustostanów spadła do poziomu 6,2% (spadek o 1 punkt procentowy w porównaniu do Q1 2026).
Ile powierzchni magazynowej wynajęto w pierwszym półroczu 2026 roku?
Łączny popyt w H1 2026 wyniósł około 3,5 mln m², co stanowi wzrost o niemal 20% w porównaniu do analogicznego okresu rok do roku.
Dlaczego duży udział przednajmu (ponad 60%) ma znaczenie dla inwestorów?
Oznacza to, że większość powierzchni powstającej w obiektach w budowie jest komercjalizowana jeszcze przed oddaniem budynku do użytku, ograniczając dostępność gotowych magazynów „od ręki”.
