Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaka jest obecna sytuacja na polskim rynku magazynowym: dlaczego statystyki pustostanów nie oddają realnego braku dużych powierzchni (powyżej 15 000 m²).
- Dlaczego najemcy rywalizują o te same obiekty: jak zmieniła się pozycja negocjacyjna firm poszukujących hal magazynowych i produkcyjnych.
- Co powstrzymuje deweloperów przed budowaniem bez ograniczeń: dlaczego nowa podaż powstaje wolniej i z większą ostrożnością.
- Dlaczego Polska i Zachodnia Polska są kluczowymi lokalizacjami: jak kształtują się stawki czynszów w porównaniu z zagranicą i dlaczego regiony przy A2 i S3 zyskują na znaczeniu.
- Jakie zalety daje model Build-to-Suit (BTS): dlaczego dopasowanie hali do indywidualnych potrzeb (oraz opcje najmu z wykupem) to skuteczne rozwiązanie w czasach mniejszej dostępności gotowych obiektów.
Polski rynek powierzchni magazynowych i produkcyjnych wchodzi w kolejny etap rozwoju. Choć oficjalny poziom pustostanów utrzymuje się na poziomie około 7%, wskaźnik ten nie pokazuje pełnego obrazu sytuacji. Jak wynika z informacji opublikowanych przez Investmap.pl na podstawie analiz ekspertów SQM Advisory, coraz trudniej znaleźć przede wszystkim duże, nowoczesne powierzchnie magazynowe przekraczające 15 000 m².
To istotna zmiana dla operatorów logistycznych, sieci handlowych oraz przedsiębiorstw produkcyjnych planujących rozwój, relokację lub konsolidację działalności. W praktyce odpowiednia hala magazynowa lub produkcyjna do wynajęcia w konkretnej lokalizacji może być przedmiotem zainteresowania kilku potencjalnych najemców jednocześnie.
Najemcy coraz częściej konkurują o te same magazyny
Jeszcze dwa-trzy lata temu sytuacja była inna. To właściciele obiektów częściej konkurowali o najemców i rozpoczynali negocjacje, gdy przedsiębiorstwo zgłaszało zapotrzebowanie na określoną powierzchnię.
Obecnie coraz częściej kilka firm analizuje ten sam obiekt. Dla przedsiębiorstw planujących rozwój oznacza to konieczność rozpoczęcia poszukiwania powierzchni magazynowej lub produkcyjnej ze znacznie większym wyprzedzeniem.
Nie chodzi przy tym wyłącznie o liczbę dostępnych metrów kwadratowych. Dla najemcy równie ważne są lokalizacja, dostęp do infrastruktury drogowej, parametry techniczne hali, odpowiednia moc energetyczna, liczba doków i bram, powierzchnie biurowo-socjalne, place manewrowe, parkingi oraz możliwość dalszej ekspansji.
Im bardziej precyzyjne wymagania przedsiębiorstwa, tym mniejsza liczba istniejących obiektów może je spełnić.
Nowa podaż powierzchni magazynowych powstaje ostrożniej
Jedną z przyczyn zmieniającej się sytuacji jest bardziej ostrożne podejście deweloperów do inwestycji spekulacyjnych. Nowe projekty coraz częściej rozpoczynane są po podpisaniu pierwszych umów najmu lub zabezpieczeniu znaczącej części przyszłej powierzchni.
W konsekwencji rynek wolniej uzupełnia podaż dużych, nowoczesnych hal magazynowych i produkcyjnychdostępnych od ręki.
Dla najemców oznacza to zmianę sposobu planowania inwestycji. Poszukiwanie nowej lokalizacji dopiero w momencie, gdy dotychczasowy magazyn staje się zbyt mały, może ograniczyć wybór i utrudnić znalezienie powierzchni odpowiadającej wymaganiom przedsiębiorstwa.
Dlatego decyzje dotyczące przyszłej infrastruktury magazynowej i produkcyjnej coraz częściej powinny być elementem długoterminowej strategii rozwoju firmy.
Polska nadal atrakcyjnym rynkiem dla logistyki i produkcji
Pomimo zmniejszającej się dostępności części powierzchni Polska pozostaje konkurencyjnym rynkiem dla inwestycji logistycznych i produkcyjnych. Według danych przytoczonych przez Investmap.pl i SQM Advisory czynsze bazowe za nowoczesne powierzchnie magazynowe wynoszą zazwyczaj około 4-5 EUR/m² miesięcznie, podczas gdy w najlepszych lokalizacjach w Niemczech czy Czechach stawki są wyższe.
Połączenie konkurencyjnych kosztów, rozwiniętej infrastruktury transportowej oraz położenia w centrum europejskich łańcuchów dostaw sprawia, że Polska pozostaje atrakcyjna zarówno dla krajowych przedsiębiorstw, jak i międzynarodowych inwestorów.
Szczególny potencjał ma zachodnia Polska, gdzie dostęp do autostrady A2 i drogi ekspresowej S3, bliskość granicy z Niemcami oraz połączenie z kierunkiem Szczecin-Świnoujście tworzą dobre warunki dla logistyki, dystrybucji i produkcji.
BTS Development rozwija właśnie w tej części kraju swoje projekty magazynowo-produkcyjne, m.in. w Świebodzinie, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim i aglomeracji poznańskiej.
To może Cię zainteresować:
- Popyt na magazyny rośnie, nowa podaż zwalnia
- Najem długoterminowy hali z opcją wykupu – idealny model dla rozwijającej się firmy produkcyjnej
- Magazyn logistyczny czy magazyn usługowo-produkcyjny – jak wybrać obiekt dopasowany do potrzeb firmy
Build-to-Suit jako odpowiedź na ograniczoną dostępność gotowych hal
W sytuacji, gdy znalezienie odpowiedniego istniejącego obiektu staje się trudniejsze, rośnie znaczenie inwestycji realizowanych w formule BTS – Build-to-Suit.
W tym modelu hala jest projektowana i realizowana zgodnie z wymaganiami konkretnego użytkownika. Przedsiębiorstwo może wcześniej określić m.in. potrzebną powierzchnię, wysokość obiektu, nośność posadzki, liczbę doków i bram, zapotrzebowanie na energię, układ części magazynowej i produkcyjnej czy wielkość powierzchni biurowo-socjalnej.
Dzięki temu firma nie musi dostosowywać procesów do przypadkowego istniejącego budynku – to hala magazynowa lub produkcyjna jest dopasowywana do procesów przedsiębiorstwa.
Takie podejście stosuje BTS Development, łącząc realizację obiektów Build-to-Suit z elastycznym podejściem do potrzeb przyszłych użytkowników. Więcej o dostępnych modelach i zasadach współpracy z BTS Development można znaleźć na stronie firmy.
Dla przedsiębiorstw, które w dłuższej perspektywie chcą posiadać nieruchomość na własność, możliwy jest również model łączący BTS z późniejszym przejściem do BTO – Build-to-Own, w tym najem długoterminowy hali z opcją późniejszego wykupu.
Wcześniejsze planowanie może dać przewagę
Zmieniająca się sytuacja na rynku magazynowym nie oznacza, że w Polsce zaczyna brakować powierzchni w ujęciu ogólnym. Pokazuje jednak, że dostępność odpowiedniego obiektu w konkretnej lokalizacji i o wymaganych parametrach technicznych może być coraz bardziej ograniczona.
Dlatego firmy planujące zwiększenie produkcji, rozwój sieci dystrybucji, wejście na nowe rynki czy konsolidację operacji logistycznych powinny analizować przyszłe potrzeby lokalowe z większym wyprzedzeniem.
Znaczenia nabiera również dostęp dewelopera do odpowiednio przygotowanych gruntów inwestycyjnych, infrastruktury technicznej oraz możliwość sprawnego przeprowadzenia całego procesu – od koncepcji i projektu po realizację i przekazanie obiektu.
BTS Development rozwija portfolio nowoczesnych hal magazynowych i produkcyjnych w zachodniej Polsce, zarówno poprzez nowe projekty inwestycyjne, jak i doświadczenie zdobyte przy zrealizowanych inwestycjach.
W sytuacji, gdy o najlepsze istniejące powierzchnie może konkurować kilku najemców, czas potrzebny na zaplanowanie kolejnego etapu rozwoju przedsiębiorstwa staje się jednym z kluczowych elementów decyzji inwestycyjnej. Firmy, które rozpoczną ten proces odpowiednio wcześnie, zyskują większy wybór lokalizacji i możliwość lepszego dopasowania przyszłego obiektu do swoich potrzeb.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
1. Dlaczego znalezienie dużej hali magazynowej w Polsce staje się trudniejsze?
Mimo ogólnego wskaźnika pustostanów na poziomie ok. 7%, brakuje przede wszystkim wolnych, nowoczesnych modułów o powierzchni powyżej 15 000 m². Wynika to z ostrożniejszego podejścia deweloperów do inwestycji spekulacyjnych (bez wcześniejszych umów najmu) oraz rosnącego popytu ze strony branży logistycznej i produkcyjnej.
2. Z jakim wyprzedzeniem należy planować poszukiwanie nowej powierzchni magazynowej lub produkcyjnej?
Z uwagi na rosnącą konkurencję o najlepsze obiekty i wydłużone procesy decyzyjne, poszukiwania warto rozpocząć na kilkanaście miesięcy przed planowanym uruchomieniem działalności. W przypadku realizacji inwestycji dedykowanej w formule BTS czas ten należy uwzględnić w długoterminowej strategii firmy.
3. Jakie są średnie stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w Polsce?
Czynsze bazowe w Polsce kształtują się zazwyczaj w przedziale około 4–5 EUR/m² miesięcznie. Sprawia to, że polski rynek pozostaje bardzo atrakcyjny cenowo na tle krajów takich jak Niemcy czy Czechy.
4. Czym jest hala w formule BTS (Build-to-Suit) i kiedy warto z niej skorzystać?
BTS to obiekt projektowany i budowany od podstaw pod indywidualne zapotrzebowanie konkretnego najemcy (np. pod kątem parametrów technicznych, przydziału mocy czy nośności posadzki). Rozwiązanie to sprawdza się idealnie, gdy na rynku brakuje gotowych hal spełniających specjalistyczne wymagania przedsiębiorstwa.
Źródło: Investmap.pl, „Na rynku magazynowym w Polsce kończą się powierzchnie. Najemcy coraz częściej konkurują o te same hale”; dane i komentarze ekspertów SQM Advisory.
