“Realizacja nowej hali produkcyjnej w formule BTS wymaga znacznie więcej niż zaprojektowanie i wybudowanie obiektu” – podkreśla Paweł Błaźniak, Pełnomocnik Zarządu BTS Development. Hala powstaje dla konkretnego przedsiębiorstwa, dlatego musi uwzględniać jego procesy produkcyjne, logistykę wewnętrzną, technologię, zapotrzebowanie na media, zatrudnienie oraz plany dalszego rozwoju. Deweloper, przyszły użytkownik, projektant i generalny wykonawca powinni zatem możliwie wcześnie stworzyć zespół, którego wspólnym celem jest przygotowanie obiektu odpowiadającego nie tylko aktualnym wymaganiom przedsiębiorstwa, ale również jego przyszłym potrzebom.
Podstawowym celem partnerstwa projektowego jest stworzenie hali produkcyjnej lub magazynowo-produkcyjnej dopasowanej do rzeczywistych procesów przedsiębiorstwa. Dlatego już na etapie koncepcji analizowane są m.in. układ produkcji i magazynowania, przepływ surowców i gotowych produktów, lokalizacja maszyn i linii technologicznych, zapotrzebowanie na energię, wysokość hali, nośność posadzki, liczba bram i doków, powierzchnie biurowo-socjalne, parkingi oraz możliwości przyszłej rozbudowy.
Partnerstwo projektowe powinno jednocześnie prowadzić do optymalizacji kosztów inwestycji i późniejszej eksploatacji obiektu. Nie zawsze najbardziej zaawansowane rozwiązanie techniczne jest rozwiązaniem najbardziej efektywnym ekonomicznie. Celem projektu BTS jest taki dobór parametrów hali, aby odpowiadały rzeczywistym potrzebom użytkownika, bez generowania nieuzasadnionych kosztów inwestycyjnych i eksploatacyjnych.
Rejestr ryzyk od początku inwestycji
Rejestr ryzyk powinien powstać już na początku projektu i być aktualizowany przez cały okres realizacji inwestycji. Jego rolą jest identyfikacja potencjalnych zagrożeń, zanim przełożą się one na wzrost kosztów lub opóźnienie budowy hali produkcyjnej.
Ryzyka mogą dotyczyć m.in. procedur administracyjnych, dostępności mediów i odpowiedniej mocy energetycznej, dostaw materiałów, terminów dostaw maszyn, zmian technologicznych, kolizji instalacyjnych czy zmieniających się wymagań przyszłego użytkownika.
Dla każdego istotnego ryzyka warto określić prawdopodobieństwo jego wystąpienia, wpływ na koszt i harmonogram, osobę odpowiedzialną oraz działania zapobiegawcze. Rejestr ryzyk nie jest więc dokumentem tworzonym wyłącznie na początku inwestycji. Powinien być narzędziem regularnie wykorzystywanym podczas spotkań projektowych.
Sprawdź więcej na naszym blogu:
- Najem długoterminowy hali z opcją wykupu – idealny model dla rozwijającej się firmy produkcyjnej
- Magazyn logistyczny czy magazyn usługowo-produkcyjny? Jak wybrać obiekt dopasowany do potrzeb firmy
- Elastyczne moduły magazynowo-produkcyjne w BTS Development – nowoczesne powierzchnie dopasowane do potrzeb biznesu
Czy Build-to-Suit wydłuża realizację inwestycji?
Build-to-Suit wymaga bardziej rozbudowanego etapu przygotowawczego niż standardowa hala realizowana według powtarzalnej specyfikacji. Trzeba dokładnie poznać procesy klienta, przygotować indywidualną koncepcję oraz skoordynować budynek z przyszłą technologią.
Nie należy jednak oceniać tego wyłącznie jako wydłużenia procesu. Dodatkowy czas przeznaczony na analizę i projektowanie może znacząco ograniczyć liczbę zmian podczas budowy, a przede wszystkim kosztownych modyfikacji już po uruchomieniu zakładu.
Dobrze przygotowany projekt BTS może więc oznaczać bardziej rozbudowaną fazę przygotowania, ale jednocześnie sprawniejszą realizację i mniejsze ryzyko problemów eksploatacyjnych.
“Dobrym przykładem sprawnej realizacji jest BTS Park Świebodzin II, gdzie proces budowy obiektu magazynowo-produkcyjnego został zrealizowany w ciągu siedmiu miesięcy” – wskazuje Paweł Błaźniak.
Deweloper powinien doradzać, ale nie zastępować technologa
Deweloper i generalny wykonawca powinni doradzać przyszłemu użytkownikowi obiektu, ale zakres odpowiedzialności poszczególnych stron musi być jasno określony.
Nie powinni zastępować dostawcy technologii produkcyjnej ani decydować za przedsiębiorstwo o wyborze robotów, systemów informatycznych czy konkretnych zastosowań sztucznej inteligencji. Ich doświadczenie może jednak mieć dużą wartość podczas przygotowania infrastruktury hali pod przyszłe rozwiązania technologiczne.
Dotyczy to m.in. zapewnienia odpowiedniej mocy energetycznej, infrastruktury LAN i Wi-Fi, tras kablowych, systemów BMS, kontroli dostępu, monitoringu, czujników IoT czy możliwości późniejszego instalowania zautomatyzowanych systemów transportu wewnętrznego.
W praktyce decyzje podjęte podczas projektowania budynku mogą więc wpływać na możliwość jego automatyzacji nawet wiele lat po oddaniu hali do użytkowania.
Hala produkcyjna przygotowana na robotyzację i AI
Robotyzacja powinna być uwzględniana już podczas projektowania obiektu. Inne wymagania będzie miała hala wykorzystująca tradycyjne wózki widłowe, a inne zakład przygotowany pod roboty AMR/AGV, automatyczne linie produkcyjne czy zaawansowane systemy magazynowe.
Podobnie należy patrzeć na rozwiązania wykorzystujące sztuczną inteligencję. Ich skuteczne zastosowanie wymaga przede wszystkim dostępu do odpowiednich danych oraz infrastruktury umożliwiającej ich zbieranie, integrację i analizę.
Źródłem danych mogą być maszyny, systemy produkcyjne i magazynowe oraz systemy zarządzające samym budynkiem. Dlatego odpowiednia infrastruktura teleinformatyczna powinna zostać przewidziana już na etapie projektowania hali.
Nie oznacza to konieczności wdrożenia wszystkich technologii w momencie uruchomienia zakładu. Istotne jest przede wszystkim takie przygotowanie infrastruktury, aby późniejsza automatyzacja, robotyzacja czy cyfryzacja nie wymagały kosztownej przebudowy obiektu.
Zakres analizy procesów na etapie koncepcji BTS
| Obszar analizy | Elementy optymalizacji kosztowej i technicznej |
| Układ i infrastruktura | Wysokość hali, nośność posadzki, liczba bram i doków, rozplanowanie linii produkcyjnych. |
| Media i IT | Zapotrzebowanie na moc energetyczną, infrastruktura LAN/Wi-Fi, trasy kablowe, czujniki IoT. |
| Eksploatacja i rozwój | Systemy BMS, zaplecze biurowo-socjalne, parking oraz rezerwa terenu pod rozbudowę. |
Partnerstwo projektowe ogranicza ryzyko inwestycji
Największą korzyścią wynikającą z partnerstwa projektowego jest ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Im wcześniej przyszły użytkownik, deweloper, projektant i generalny wykonawca wspólnie określą wymagania, tym mniejsze prawdopodobieństwo kosztownych zmian podczas realizacji.
Takie podejście pozwala również lepiej kontrolować harmonogram i budżet, odpowiednio przygotować budynek pod technologię, ograniczyć przyszłe koszty eksploatacji oraz uwzględnić możliwość rozbudowy czy automatyzacji zakładu.
Dla przedsiębiorstwa produkcyjnego oznacza to przede wszystkim obiekt odpowiadający rzeczywistym procesom. Dla dewelopera i generalnego wykonawcy – możliwość wcześniejszego poznania oczekiwań użytkownika i efektywniejszego zarządzania całym procesem inwestycyjnym.
“W naszym modelu współpracy relacja nie musi kończyć się wraz z przekazaniem kluczy do hali. Może obejmować również późniejsze modernizacje oraz dostosowywanie obiektu do dalszego rozwoju przedsiębiorstwa. Dobrze zaprojektowana hala powinna odpowiadać nie tylko na potrzeby firmy w momencie jej uruchomienia, ale również umożliwiać jej dalszy rozwój” – podkreśla Paweł Błaźniak, Pełnomocnik Zarządu BTS Development.
