Polski rynek magazynowy w 2026 roku znalazł się w interesującym momencie.
Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe i logistyczne pozostaje wysoki, podczas gdy deweloperzy ostrożniej rozpoczynają nowe inwestycje. Jednocześnie znaczna część powierzchni znajdującej się obecnie w budowie ma już zabezpieczonych przyszłych najemców.
Dla przedsiębiorstw planujących rozwój oznacza to, że znalezienie odpowiedniego magazynu do wynajęcia w dobrej lokalizacji może w kolejnych kwartałach wymagać większego wyprzedzenia.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak wygląda stan rynku magazynowego w Polsce: Poznasz aktualne dane dotyczące podaży, popytu oraz łącznej powierzchni magazynowej.
- Dlaczego spada dostępność nowych hal: Zrozumiesz, z czego wynika spowolnienie nowych inwestycji spekulacyjnych i wysoki poziom przednajmu.
- Kto wygenerował największy popyt: Sprawdzisz, które branże najagresywniej konkurują o wolne powierzchnie logistyczne i produkcyjne.
- Dlaczego zachodnia Polska staje się kluczowym hubem: Odkryjesz strategiczne zalety korytarzy transportowych A2 i S3 oraz konkretne projekty BTS Development w Świebodzinie, Zielonej Górze, Gorzowie Wlkp. i Poznaniu.
- Jak zabezpieczyć przestrzeń dla biznesu: Dowiesz się, dlaczego planowanie najmu z większym wyprzedzeniem staje się krytyczne dla ciągłości operacyjnej.
38 mln m² magazynów, ale nowa podaż wyhamowuje
Według CBRE na koniec II kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce osiągnęły około 38 mln m², czyli o 5,5% więcej niż rok wcześniej.
W pierwszym półroczu oddano ponad 1,23 mln m² nowych powierzchni, natomiast w budowie pozostawało około 1,3 mln m². Co szczególnie istotne, ponad 60% powstającej powierzchni ma już zabezpieczonych najemców.
Oznacza to, że tylko część realizowanych obecnie magazynów trafi na otwarty rynek. Jednocześnie deweloperzy ograniczają liczbę projektów spekulacyjnych, rozpoczynanych bez wcześniejszych umów najmu.
Popyt na magazyny pozostaje wysoki
Po drugiej stronie rynku znajdują się przedsiębiorstwa potrzebujące coraz większych powierzchni.
W II kwartale 2026 roku logistyka, transport i dystrybucja odpowiadały za 46% popytu na powierzchnie magazynowe. Handel wygenerował 27%, a produkcja 18%.
Oznacza to, że o nowoczesne hale konkurują operatorzy logistyczni, e-commerce, handel, dystrybutorzy i przedsiębiorstwa produkcyjne.
Dodatkowym elementem jest rosnące zainteresowanie Polską ze strony zagranicznych przedsiębiorstw. Wśród widocznych trendów rynkowych znajduje się ekspansja e-commerce, w tym firm z kapitałem chińskim, dla których Polska może być bazą logistyczną do dalszej dystrybucji produktów na rynki europejskie.
To może Cię zainteresować:
- Najem długoterminowy hali z opcją wykupu – idealny model dla rozwijającej się firmy produkcyjnej
- Magazyn logistyczny czy magazyn usługowo-produkcyjny? Jak wybrać obiekt dopasowany do potrzeb firmy
- Elastyczne moduły magazynowo-produkcyjne w BTS Development – nowoczesne powierzchnie dopasowane do potrzeb biznesu
Jakie branże wynajmują magazyny w Polsce?
O dostępną przestrzeń konkurują głównie trzy sektory gospodarki. Dodatkowym czynnikiem napędzającym rynek jest wchodzenie zagranicznych gigantów e-commerce (np. z kapitałem chińskim), traktujących Polskę jako centrum dystrybucyjne na całą Europę.
| Sektor gospodarki | Udział w popycie na magazyny | Główny profil wykorzystania |
| Logistyka, Transport i Dystrybucja | 46% | Centra przeładunkowe, obsługa łańcuchów dostaw, 3PL |
| Handel (Trade / E-commerce) | 27% | Magazyny wysokiego składowania, realizacja zamówień (fulfillment) |
| Produkcja | 18% | Hale montażowe, zakłady produkcyjne z zapleczem logistycznym |
| Pozostałe sektory | 9% | Usługi, infrastruktura dedykowana, farmacja |
Czy dostępnych magazynów będzie mniej?
Nie oznacza to, że w Polsce zaczyna brakować magazynów. Ważniejsza jest zmiana relacji pomiędzy popytem, dostępną powierzchnią i liczbą nowych inwestycji.
Jeżeli zapotrzebowanie pozostanie wysokie, a deweloperzy nadal będą ostrożnie rozpoczynać kolejne projekty, wybór nowoczesnych hal w najlepszych lokalizacjach może się ograniczać.
Szczególnie dotyczy to przedsiębiorstw poszukujących kilku tysięcy metrów kwadratowych w konkretnej lokalizacji, z odpowiednią liczbą doków, parkingów, placów manewrowych czy zapleczem umożliwiającym prowadzenie produkcji.
To może oznaczać również stopniową presję na wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych obiektach. Przy ograniczonej podaży zmniejsza się bowiem konkurencja pomiędzy właścicielami powierzchni, a rośnie pozycja wynajmujących.
Zachodnia Polska z ogromnym potencjałem
Na tle zmian zachodzących na rynku szczególnie interesująco wygląda zachodnia Polska.
Autostrada A2 i droga ekspresowa S3 tworzą dwa strategiczne korytarze komunikacyjne. Do tego dochodzi bliskość granicy z Niemcami oraz dostęp do portów w Szczecinie i Świnoujściu.
Region może więc pełnić funkcję zaplecza dla logistyki, e-commerce i produkcji obsługujących zarówno Polskę, jak i rynki Europy Zachodniej oraz Środkowo-Wschodniej.
Właśnie tutaj BTS Development rozwija projekty magazynowo-produkcyjne w Świebodzinie, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim i Poznaniu.
Świebodzin – magazyny przy autostradzie A2 i drodze S3
Jedną z najważniejszych lokalizacji jest Świebodzin, położony w rejonie przecięcia A2 i S3.
Realizowany BTS Park Świebodzin VI to obiekt magazynowo-produkcyjny o powierzchni około 24 000 m², który może zostać podzielony na moduły.
Lokalizacja pozwala sprawnie organizować transport zarówno w kierunku Poznania i centralnej Polski, jak również Niemiec oraz na osi północ–południe. Modułowość pozwala natomiast dopasować wynajmowaną powierzchnię do skali działalności przedsiębiorstwa.
Warto zapamiętać:
Budowa nowoczesnego obiektu magazynowego lub produkcyjnego trwa wiele miesięcy, a podaż wolnych powierzchni trafiających na otwarty rynek szybko się kurczy.
Brak reakcji z odpowiednim wyprzedzeniem oznacza ryzyko braku dostępu do kluczowych korytarzy transportowych (np. A2 i S3) oraz wyższe koszty najmu wynikające z rosnącej przewagi negocjacyjnej wynajmujących.
Zielona Góra – 10 000 m² dla logistyki i produkcji
Drugą inwestycją jest BTS Park Zielona Góra I o powierzchni 10 000 m², zlokalizowany w Płotach w sąsiedztwie Zielonej Góry.
Obiekt może być wykorzystywany przez przedsiębiorstwa prowadzące działalność magazynową, usługową i produkcyjną. Dostęp do S3 zapewnia dobre połączenie zarówno z pozostałą częścią zachodniej Polski, jak i z kierunkiem niemieckim.
Świebodzin i Zielona Góra są obecnie w końcowej fazie realizacji, a ich oddanie do użytkowania planowane jest we wrześniu 2026 roku.
Kto może skorzystać na zmianie rynku?
Nowej powierzchni magazynowej nie można stworzyć w kilka tygodni. Od przygotowania inwestycji, przez projekt i procedury administracyjne, po budowę i oddanie obiektu mijają miesiące.
Dlatego przy wysokim popycie i ograniczonej liczbie rozpoczynanych inwestycji przewagę mogą uzyskać przedsiębiorstwa, które odpowiednio wcześnie zaplanowały budowę i komercjalizację nowych powierzchni magazynowo-logistycznych.
BTS Development już realizuje projekty w Świebodzinie i Zielonej Górze, a kolejnymi elementami rozwoju portfolio są BTS Park Gorzów Wielkopolski oraz BTS Park Poznań West.
Jeżeli obecny trend rynkowy się utrzyma, najważniejsze pytanie nie będzie dotyczyło całkowitej liczby magazynów w Polsce, lecz tego, ile nowoczesnej powierzchni w odpowiedniej lokalizacji będzie faktycznie dostępne dla nowych najemców.
A w takim otoczeniu rynkowym w najlepszej sytuacji mogą znaleźć się inwestorzy, którzy już dziś budują i komercjalizują powierzchnie potrzebne przedsiębiorstwom w kolejnych latach.
Podsumowując:
- Sytuacja rynkowa: Zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce osiągnęły 38 mln m² (+5,5% r/r). Deweloperzy ostrożniej rozpoczynają nowe projekty spekulacyjne.
- Wysoki przednajem: Ponad 60% z ok. 1,3 mln m² powierzchni w budowie ma już zabezpieczonych najemców.
- Struktura popytu: Dominują logistyka i transport (46%), handel/e-commerce (27%) oraz produkcja (18%). Dalszy wzrost napędza m.in. kapitał azjatycki.
- Wniosek i trend: Ograniczona wolna podaż doprowadzi do presji na wzrost czynszów i wymusi na firmach wcześniejsze rezerwowanie modułów.
- Region wzrostu: Zachodnia Polska (A2/S3) staje się głównym zapleczem dla Europy Zachodniej (inwestycje BTS Development w Świebodzinie i Zielonej Górze z odbiorem we wrześniu 2026 r.).
