Der polnische Lagerflächenmarkt befindet sich im Jahr 2026 in einer interessanten Phase.
Die Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen bleibt hoch, während die Bauträger bei der Aufnahme neuer Projekte vorsichtiger vorgehen. Gleichzeitig ist für einen Großteil der derzeit im Bau befindlichen Flächen bereits eine zukünftige Vermietung gesichert.
Für Unternehmen, die eine Expansion planen, bedeutet dies, dass die Suche nach einem geeigneten Lager zur Miete in guter Lage in den kommenden Quartalen möglicherweise eine frühere Planung erfordert.
In diesem Artikel erfahren Sie:
- Wie sieht die Lage auf dem Lagerflächenmarkt in Polen aus: Sie erhalten aktuelle Daten zu Angebot, Nachfrage und der gesamten Lagerfläche.
- Warum die Verfügbarkeit neuer Hallen sinkt: Sie werden verstehen, worauf die Verlangsamung neuer spekulativer Investitionen und der hohe Vorvermietungsgrad zurückzuführen sind.
- Wer die größte Nachfrage generiert hat: Sie werden erfahren, welche Branchen am aggressivsten um freie Logistik- und Produktionsflächen konkurrieren.
- Warum Westpolen zu einem wichtigen Knotenpunkt wird: Sie entdecken die strategischen Vorteile der Verkehrskorridore A2 und S3 sowie konkrete BTS-Development-Projekte in Świebodzin, Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski und Posen.
- So sichern Sie sich Flächen für Ihr Unternehmen: Sie erfahren, warum eine frühzeitige Mietplanung für die Betriebskontinuität entscheidend wird.
38 Mio. m² Lagerfläche, doch das neue Angebot verlangsamt sich
Laut CBRE belief sich der Bestand an modernen Lager- und Logistikflächen in Polen zum Ende des zweiten Quartals 2026 auf rund 38 Mio. m², was einem Anstieg von 5,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Im ersten Halbjahr wurden über 1,23 Mio. m² neue Flächen fertiggestellt, während sich etwa 1,3 Mio. m² im Bau befanden. Besonders wichtig ist, dass für über 60 % der im Bau befindlichen Flächen bereits Mieter feststehen.
Das bedeutet, dass nur ein Teil der derzeit im Bau befindlichen Lagerhäuser auf den freien Markt kommen wird. Gleichzeitig reduzieren die Bauträger die Anzahl spekulativer Projekte, die ohne vorherige Mietverträge begonnen werden.
Die Nachfrage nach Lagerflächen bleibt hoch
Auf der anderen Seite des Marktes stehen Unternehmen, die immer größere Flächen benötigen.
Im zweiten Quartal 2026 entfielen 46 % der Nachfrage nach Lagerflächen auf die Bereiche Logistik, Transport und Vertrieb. Der Handel trug 27 % bei, die Produktion 18 %.
Das bedeutet, dass Logistikunternehmen, E-Commerce-Anbieter, der Handel, Vertriebsunternehmen und produzierende Betriebe um moderne Lagerhallen konkurrieren.
Ein weiterer Faktor ist das wachsende Interesse ausländischer Unternehmen an Polen. Zu den erkennbaren Markttrends gehört die Expansion des E-Commerce, darunter auch von Unternehmen mit chinesischem Kapital, für die Polen als Logistikstandort für den weiteren Vertrieb ihrer Produkte auf den europäischen Märkten dienen kann.
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Welche Branchen mieten Lagerhallen in Polen?
Vor allem drei Wirtschaftssektoren konkurrieren um die verfügbaren Flächen. Ein weiterer Faktor, der den Markt antreibt, ist der Markteintritt ausländischer E-Commerce-Giganten (z. B. mit chinesischem Kapital), die Polen als Distributionszentrum für ganz Europa betrachten.
| Wirtschaftssektor | Anteil an der Nachfrage nach Lagerflächen | Hauptnutzung |
|---|---|---|
| Logistik, Transport und Distribution | 46 % | Umschlagzentren, Supply-Chain-Management, 3PL |
| Handel / E-Commerce | 27 % | Hochregallager, Auftragsabwicklung (Fulfillment) |
| Produktion | 18 % | Montagehallen, Produktionsstätten mit logistischer Infrastruktur |
| Andere Sektoren | 9 % | Dienstleistungen, dedizierte Infrastruktur, Pharmaindustrie |
Wird es weniger verfügbare Lagerhallen geben?
Das bedeutet nicht, dass in Polen ein Mangel an Lagerhallen entsteht. Wichtiger ist die Veränderung des Verhältnisses zwischen Nachfrage, verfügbarer Fläche und der Anzahl neuer Investitionen.
Wenn die Nachfrage hoch bleibt und die Bauträger weiterhin vorsichtig mit dem Start neuer Projekte sind, könnte sich die Auswahl an modernen Hallen in den besten Lagen verringern.
Dies gilt insbesondere für Unternehmen, die mehrere tausend Quadratmeter an einem bestimmten Standort suchen, mit einer angemessenen Anzahl an Laderampen, Parkplätzen, Manövrierflächen oder Einrichtungen, die eine Produktion ermöglichen.
Dies könnte auch einen allmählichen Druck auf steigende Mieten in den attraktivsten Objekten bedeuten. Bei begrenztem Angebot nimmt nämlich der Wettbewerb zwischen den Eigentümern von Gewerbeflächen ab, während die Position der Vermieter gestärkt wird.
Westpolen mit enormem Potenzial
Vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Markt erscheint Westpolen besonders interessant.
Die Autobahn A2 und die Schnellstraße S3 bilden zwei strategische Verkehrskorridore. Hinzu kommen die Nähe zur deutschen Grenze sowie der Zugang zu den Häfen in Stettin und Swinemünde.
Die Region kann somit als Rückzugsgebiet für Logistik, E-Commerce und Produktion dienen, das sowohl Polen als auch die Märkte Westeuropas sowie Mittel- und Osteuropas bedient.
Genau hier entwickelt BTS Development Projekte für Lager- und Produktionsflächen in Świebodzin, Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski und Posen.
Świebodzin – Lagerhallen an der Autobahn A2 und der S3
Einer der wichtigsten Standorte ist Świebodzin, das im Bereich der Kreuzung von A2 und S3 liegt.
Der im Bau befindliche BTS Park Świebodzin VI ist ein Lager- und Produktionskomplex mit einer Fläche von rund 24 000 m², der in Module unterteilt werden kann.
Der Standort ermöglicht eine effiziente Organisation des Transports sowohl in Richtung Posen und Zentralpolen als auch nach Deutschland sowie auf der Nord-Süd-Achse. Dank der Modularität lässt sich die gemietete Fläche an den Umfang der Geschäftstätigkeit des Unternehmens anpassen.
Gut zu wissen:
Der Bau einer modernen Lager- oder Produktionsanlage dauert viele Monate, und das Angebot an freien Flächen, die auf den freien Markt kommen, schrumpft rapide.
Wer nicht rechtzeitig reagiert, riskiert den fehlenden Zugang zu wichtigen Verkehrskorridoren (z. B. A2 und S3) sowie höhere Mietkosten aufgrund der zunehmenden Verhandlungsmacht der Vermieter.
Zielona Góra – 10.000 m² für Logistik und Produktion
Das zweite Projekt ist der BTS Park Zielona Góra I mit einer Fläche von 10.000 m², gelegen in Płoty in der Nähe von Zielona Góra.
Die Anlage kann von Unternehmen genutzt werden, die Lager-, Dienstleistungs- und Produktionstätigkeiten ausüben. Der Zugang zur S3 gewährleistet eine gute Anbindung sowohl an den Rest Westpolens als auch in Richtung Deutschland.
Świebodzin und Zielona Góra befinden sich derzeit in der Endphase der Realisierung, und ihre Inbetriebnahme ist für September 2026 geplant.
Wer kann von der Marktveränderung profitieren?
Neue Lagerflächen lassen sich nicht innerhalb weniger Wochen schaffen. Von der Vorbereitung der Investition über die Planung und die behördlichen Verfahren bis hin zum Bau und zur Inbetriebnahme der Anlage vergehen Monate.
Daher können bei hoher Nachfrage und einer begrenzten Anzahl neu begonnener Projekte Unternehmen einen Vorteil erlangen, die den Bau und die Vermarktung neuer Lager- und Logistikflächen frühzeitig geplant haben.
BTS Development realisiert bereits Projekte in Świebodzin und Zielona Góra, und weitere Elemente des Portfolioausbaus sind der BTS Park Gorzów Wielkopolski sowie der BTS Park Poznań West.
Sollte sich der aktuelle Markttrend fortsetzen, wird die wichtigste Frage nicht die Gesamtzahl der Lagerhäuser in Polen betreffen, sondern vielmehr, wie viel moderne Fläche an geeigneten Standorten tatsächlich für neue Mieter verfügbar sein wird.
In einem solchen Marktumfeld könnten Investoren am besten dastehen, die bereits heute die Flächen bauen und vermarkten, die Unternehmen in den kommenden Jahren benötigen.
Zusammenfassung:
- Marktsituation: Der Bestand an modernen Lagerflächen in Polen hat 38 Mio. m² erreicht (+5,5 % im Jahresvergleich). Entwickler gehen bei der Aufnahme neuer spekulativer Projekte vorsichtiger vor.
- Hoher Vorvermietungsgrad: Über 60 % der rund 1,3 Mio. m² im Bau befindlichen Fläche sind bereits an Mieter vergeben.
- Nachfragestruktur: Es dominieren Logistik und Transport (46 %), Handel/E-Commerce (27 %) sowie Produktion (18 %). Das weitere Wachstum wird unter anderem durch asiatisches Kapital angetrieben.
- Fazit und Trend: Das begrenzte freie Angebot wird zu einem Druck auf steigende Mieten führen und die Unternehmen dazu zwingen, Lagerflächen früher zu reservieren.
- Wachstumsregion: Westpolen (A2/S3) entwickelt sich zum wichtigsten Stützpunkt für Westeuropa (BTS-Development-Investitionen in Świebodzin und Zielona Góra mit Fertigstellung im September 2026).
