In diesem Artikel erfahren Sie:

• Wie ist die aktuelle Lage auf dem polnischen Lagerflächenmarkt: Warum spiegeln die Leerstandsstatistiken den tatsächlichen Mangel an großen Flächen (über 15.000 m²) nicht wider?
• Warum Mieter um dieselben Objekte konkurrieren: Wie sich die Verhandlungsposition von Unternehmen auf der Suche nach Lager- und Produktionshallen verändert hat.
• Was hält Entwickler davon ab, uneingeschränkt zu bauen: Warum entsteht neues Angebot langsamer und mit größerer Vorsicht?
• Warum Polen und Westpolen Schlüsselstandorte sind: Wie entwickeln sich die Mietpreise im Vergleich zum Ausland und warum gewinnen die Regionen an der A2 und der S3 an Bedeutung?
• Welche Vorteile bietet das Build-to-Suit-Modell (BTS): Warum die Anpassung einer Halle an individuelle Bedürfnisse (sowie Mietoptionen mit Kaufoption) in Zeiten geringerer Verfügbarkeit von Fertigobjekten eine effektive Lösung darstellt.

Der polnische Markt für Lager- und Produktionsflächen tritt in eine neue Entwicklungsphase ein. Obwohl die offizielle Leerstandsquote bei etwa 7 % liegt, vermittelt dieser Indikator kein vollständiges Bild der Situation. Wie aus den von Investmap.pl auf der Grundlage von Analysen der Experten von SQM Advisory veröffentlichten Informationen hervorgeht, wird es vor allem immer schwieriger, große, moderne Lagerflächen von mehr als 15.000 m² zu finden.

Dies ist eine wesentliche Veränderung für Logistikunternehmen, Handelsketten und Produktionsbetriebe, die eine Erweiterung, Verlagerung oder Konsolidierung ihrer Geschäftstätigkeit planen. In der Praxis kann eine geeignete Lager- oder Produktionshalle zur Miete an einem bestimmten Standort gleichzeitig das Interesse mehrerer potenzieller Mieter wecken.

Mieter konkurrieren zunehmend um dieselben Lagerhallen

Noch vor zwei bis drei Jahren war die Situation anders. Damals waren es eher die Eigentümer der Objekte, die um Mieter konkurrierten und Verhandlungen aufnahmen, sobald ein Unternehmen Bedarf an einer bestimmten Fläche anmeldete.

Derzeit prüfen immer häufiger mehrere Unternehmen dieselbe Immobilie. Für Unternehmen, die eine Expansion planen, bedeutet dies, dass sie deutlich früher mit der Suche nach Lager- oder Produktionsflächen beginnen müssen.

Dabei geht es nicht nur um die Anzahl der verfügbaren Quadratmeter. Für den Mieter sind der Standort, die Anbindung an das Straßennetz, die technischen Parameter der Halle, eine ausreichende Energieversorgung, die Anzahl der Laderampen und Tore, Büro- und Sozialräume, Manövrierflächen, Parkplätze sowie die Möglichkeit einer weiteren Expansion ebenso wichtig.

Je präziser die Anforderungen eines Unternehmens sind, desto weniger bestehende Objekte können diese erfüllen.

Das neue Angebot an Lagerflächen entsteht vorsichtiger

Einer der Gründe für die sich wandelnde Situation ist die vorsichtigere Haltung der Bauträger gegenüber spekulativen Investitionen. Neue Projekte werden immer häufiger erst nach Unterzeichnung der ersten Mietverträge oder nach Sicherung eines wesentlichen Teils der zukünftigen Fläche in Angriff genommen.

Infolgedessen ergänzt der Markt das Angebot an großen, modernen Lager- und Produktionshallen, die sofort verfügbar sind, langsamer.

Für Mieter bedeutet dies eine Änderung ihrer Investitionsplanung. Die Suche nach einem neuen Standort erst dann zu beginnen, wenn das bisherige Lager zu klein wird, kann die Auswahl einschränken und die Suche nach einer Fläche erschweren, die den Anforderungen des Unternehmens entspricht.

Daher sollten Entscheidungen über die zukünftige Lager- und Produktionsinfrastruktur zunehmend Teil einer langfristigen Unternehmensentwicklungsstrategie sein.

Polen bleibt ein attraktiver Markt für Logistik und Produktion

Trotz der abnehmenden Verfügbarkeit von Flächen bleibt Polen ein wettbewerbsfähiger Markt für Logistik- und Produktionsinvestitionen. Nach Angaben von Investmap.pl und SQM Advisory liegen die Basismieten für moderne Lagerflächen in der Regel bei etwa 4–5 EUR/m² pro Monat, während die Preise in den besten Lagen in Deutschland oder Tschechien höher sind.

Die Kombination aus wettbewerbsfähigen Kosten, einer gut ausgebauten Verkehrsinfrastruktur und der Lage im Zentrum europäischer Lieferketten sorgt dafür, dass Polen sowohl für inländische Unternehmen als auch für internationale Investoren attraktiv bleibt.

Besonderes Potenzial birgt Westpolen, wo der Zugang zur Autobahn A2 und zur Schnellstraße S3, die Nähe zur deutschen Grenze sowie die Anbindung an die Achse Stettin–Swinemünde gute Voraussetzungen für Logistik, Vertrieb und Produktion schaffen.

BTS Development entwickelt gerade in diesem Teil des Landes seine Lager- und Produktionsprojekte, unter anderem in Świebodzin, Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski und im Ballungsraum Posen.

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„Build-to-Suit“ als Antwort auf die begrenzte Verfügbarkeit von Fertighallen

Da es immer schwieriger wird, eine geeignete bestehende Immobilie zu finden, gewinnen Investitionen im Rahmen des BTS – Build-to-Suit-Konzepts zunehmend an Bedeutung.

Bei diesem Modell wird die Halle gemäß den Anforderungen eines bestimmten Nutzers entworfen und realisiert. Das Unternehmen kann im Vorfeld unter anderem die benötigte Fläche, die Höhe des Gebäudes, die Tragfähigkeit des Fußbodens, die Anzahl der Laderampen und Tore, den Energiebedarf, die Aufteilung des Lager- und Produktionsbereichs sowie die Größe der Büro- und Sozialräume festlegen.

Dadurch muss das Unternehmen seine Prozesse nicht an ein zufällig vorhandenes Gebäude anpassen – vielmehr wird die Lager- oder Produktionshalle an die Unternehmensprozesse angepasst.

Diesen Ansatz verfolgt BTS Development, indem es die Realisierung von Build-to-Suit-Objekten mit einer flexiblen Herangehensweise an die Bedürfnisse zukünftiger Nutzer verbindet. Mehr über die verfügbaren Modelle und die Grundsätze der Zusammenarbeit mit BTS Development finden Sie auf der Website des Unternehmens.

Für Unternehmen, die langfristig eine Immobilie in Eigenbesitz haben möchten, ist auch ein Modell möglich, das BTS mit einem späteren Übergang zu BTO – Build-to-Own kombiniert, einschließlich einer langfristigen Anmietung der Halle mit einer späteren Kaufoption.

Frühzeitige Planung kann einen Vorteil verschaffen

Die sich verändernde Situation auf dem Lagerflächenmarkt bedeutet nicht, dass es in Polen insgesamt an Flächen mangelt. Sie zeigt jedoch, dass die Verfügbarkeit einer geeigneten Immobilie an einem bestimmten Standort und mit den erforderlichen technischen Parametern zunehmend eingeschränkt sein kann.

Daher sollten Unternehmen, die eine Produktionssteigerung, den Ausbau ihres Vertriebsnetzes, den Eintritt in neue Märkte oder die Konsolidierung ihrer Logistikabläufe planen, ihren künftigen Raumbedarf mit größerem Vorlauf analysieren.

Ebenfalls an Bedeutung gewinnt der Zugang des Bauträgers zu entsprechend vorbereiteten Investitionsgrundstücken, zur technischen Infrastruktur sowie die Möglichkeit, den gesamten Prozess reibungslos durchzuführen – vom Konzept und Entwurf bis hin zur Realisierung und Übergabe der Anlage.

BTS Development baut sein Portfolio an modernen Lager- und Produktionshallen in Westpolen aus, sowohl durch neue Investitionsprojekte als auch durch die bei bereits realisierten Investitionen gesammelten Erfahrungen.

In einer Situation, in der mehrere Mieter um die besten verfügbaren Flächen konkurrieren, wird die Zeit, die für die Planung der nächsten Entwicklungsphase des Unternehmens benötigt wird, zu einem der entscheidenden Faktoren bei der Investitionsentscheidung. Unternehmen, die diesen Prozess frühzeitig in Angriff nehmen, profitieren von einer größeren Auswahl an Standorten und der Möglichkeit, die zukünftige Anlage besser an ihre Bedürfnisse anzupassen.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

1. Warum wird es immer schwieriger, eine große Lagerhalle in Polen zu finden?

Trotz einer allgemeinen Leerstandsquote von ca. 7 % mangelt es vor allem an freien, modernen Modulen mit einer Fläche von über 15.000 m². Dies ist auf die vorsichtigere Haltung der Bauträger gegenüber spekulativen Investitionen (ohne vorherige Mietverträge) sowie auf die steigende Nachfrage seitens der Logistik- und Produktionsbranche zurückzuführen.

2. Wie weit im Voraus sollte man die Suche nach neuen Lager- oder Produktionsflächen planen?

Angesichts des zunehmenden Wettbewerbs um die besten Objekte und der langwierigen Entscheidungsprozesse empfiehlt es sich, mit der Suche bereits einige Monate vor der geplanten Aufnahme des Betriebs zu beginnen. Bei der Realisierung eines maßgeschneiderten BTS-Projekts sollte dieser Zeitaufwand in der langfristigen Unternehmensstrategie berücksichtigt werden.

3. Wie hoch sind die durchschnittlichen Mietpreise für Lagerflächen in Polen?

Die Grundmieten in Polen liegen in der Regel zwischen etwa 4 und 5 EUR/m² pro Monat. Damit bleibt der polnische Markt im Vergleich zu Ländern wie Deutschland oder Tschechien preislich sehr attraktiv.

4. Was ist eine Halle im BTS-Modell (Build-to-Suit) und wann lohnt es sich, darauf zurückzugreifen?

BTS bezeichnet eine Halle, die von Grund auf nach den individuellen Bedürfnissen eines bestimmten Mieters geplant und gebaut wird (z. B. hinsichtlich technischer Parameter, Leistungszuweisung oder Tragfähigkeit des Fußbodens). Diese Lösung eignet sich ideal, wenn es auf dem Markt an fertigen Hallen mangelt, die den speziellen Anforderungen eines Unternehmens entsprechen.

Quelle: Investmap.pl, „Auf dem Lagerflächenmarkt in Polen gehen die Flächen zur Neige. Mieter konkurrieren immer häufiger um dieselben Hallen“; Daten und Kommentare von Experten von SQM Advisory.