„Die Realisierung einer neuen Produktionshalle im BTS-Modell erfordert weit mehr als nur die Planung und den Bau des Objekts“ – betont Paweł Błaźniak, Bevollmächtigter des Vorstands von BTS Development. Die Halle wird für ein bestimmtes Unternehmen errichtet und muss daher dessen Produktionsprozesse, interne Logistik, Technologie, Medienbedarf, Personalbedarf sowie weitere Entwicklungspläne berücksichtigen. Der Bauträger, der zukünftige Nutzer, der Planer und der Generalunternehmer sollten daher so früh wie möglich ein Team bilden, dessen gemeinsames Ziel es ist, eine Anlage zu schaffen, die nicht nur den aktuellen Anforderungen des Unternehmens, sondern auch dessen zukünftigen Bedürfnissen entspricht.

Das Hauptziel der Projektpartnerschaft ist die Schaffung einer Produktions- oder Lager- und Produktionshalle, die auf die tatsächlichen Prozesse des Unternehmens zugeschnitten ist. Daher werden bereits in der Konzeptphase unter anderem die Produktions- und Lagerorganisation, der Fluss von Rohstoffen und Fertigprodukten, die Aufstellung von Maschinen und Fertigungslinien, der Energiebedarf, die Hallenhöhe, die Tragfähigkeit des Fußbodens, die Anzahl der Tore und Laderampen, Büro- und Sozialräume, Parkplätze sowie Möglichkeiten für eine zukünftige Erweiterung analysiert.

Die Projektpartnerschaft sollte gleichzeitig zu einer Optimierung der Investitionskosten und der späteren Betriebskosten der Anlage führen. Nicht immer ist die technisch fortschrittlichste Lösung auch die wirtschaftlich effizienteste. Das Ziel eines BTS-Projekts ist es, die Hallenparameter so auszuwählen, dass sie den tatsächlichen Bedürfnissen des Nutzers entsprechen, ohne ungerechtfertigte Investitions- und Betriebskosten zu verursachen.

Risikoregister von Beginn des Investitionsvorhabens an

Das Risikoregister sollte bereits zu Beginn des Projekts erstellt und während der gesamten Dauer der Investition aktualisiert werden. Seine Aufgabe besteht darin, potenzielle Risiken zu identifizieren, bevor diese zu Kostensteigerungen oder Verzögerungen beim Bau der Produktionshalle führen.

Risiken können unter anderem administrative Verfahren, die Verfügbarkeit von Versorgungsanschlüssen und ausreichender Energiekapazität, die Materialversorgung, Liefertermine für Maschinen, technologische Veränderungen, Kollisionen bei der Installation oder sich ändernde Anforderungen des zukünftigen Nutzers betreffen.

Für jedes wesentliche Risiko sollten die Eintrittswahrscheinlichkeit, die Auswirkungen auf Kosten und Zeitplan, die verantwortliche Person sowie Präventivmaßnahmen festgelegt werden. Das Risikoregister ist also kein Dokument, das ausschließlich zu Beginn des Projekts erstellt wird. Es sollte ein Instrument sein, das regelmäßig bei Projektbesprechungen zum Einsatz kommt.

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Verlängert „Build-to-Suit“ die Realisierungsdauer eines Projekts?

„Build-to-Suit“ erfordert eine umfangreichere Vorbereitungsphase als eine Standardhalle, die nach einer standardisierten Spezifikation errichtet wird. Es gilt, die Prozesse des Kunden genau zu kennen, ein individuelles Konzept zu erarbeiten und das Gebäude auf die zukünftige Technologie abzustimmen.

Dies sollte jedoch nicht ausschließlich als Verlängerung des Prozesses betrachtet werden. Die zusätzliche Zeit, die für Analyse und Planung aufgewendet wird, kann die Anzahl der Änderungen während der Bauphase erheblich reduzieren und vor allem kostspielige Anpassungen nach der Inbetriebnahme der Anlage vermeiden.

Ein gut vorbereitetes BTS-Projekt kann daher zwar eine aufwendigere Vorbereitungsphase bedeuten, gleichzeitig aber auch eine effizientere Umsetzung und ein geringeres Risiko von Betriebsproblemen.

„Ein gutes Beispiel für eine reibungslose Umsetzung ist BTS Park Świebodzin II, wo der Bau des Lager- und Produktionsgebäudes innerhalb von sieben Monaten abgeschlossen wurde“ – betont Paweł Błaźniak.

Der Bauträger sollte beraten, aber nicht den Technologen ersetzen

Der Bauträger und der Generalunternehmer sollten den zukünftigen Nutzer der Anlage beraten, doch der Verantwortungsbereich der einzelnen Parteien muss klar definiert sein.

Sie sollten weder den Lieferanten der Produktionstechnologie ersetzen noch für das Unternehmen über die Auswahl von Robotern, IT-Systemen oder konkreten Anwendungen künstlicher Intelligenz entscheiden. Ihre Erfahrung kann jedoch bei der Vorbereitung der Halleninfrastruktur auf zukünftige technologische Lösungen von großem Wert sein.

Dies betrifft unter anderem die Sicherstellung einer ausreichenden Stromversorgung, der LAN- und WLAN-Infrastruktur, der Kabelwege, der Gebäudeleitsysteme (BMS), der Zugangskontrolle, der Überwachung, der IoT-Sensoren sowie der Möglichkeit, später automatisierte interne Transportsysteme zu installieren.

In der Praxis können Entscheidungen, die während der Planung des Gebäudes getroffen werden, daher die Möglichkeit seiner Automatisierung sogar noch viele Jahre nach der Inbetriebnahme der Halle beeinflussen.

Eine für Robotisierung und KI vorbereitete Produktionshalle

Die Robotisierung sollte bereits bei der Planung des Objekts berücksichtigt werden. Eine Halle, in der herkömmliche Gabelstapler zum Einsatz kommen, stellt andere Anforderungen als ein Betrieb, der für AMR/AGV-Roboter, automatische Produktionslinien oder fortschrittliche Lagersysteme ausgelegt ist.

Ähnlich verhält es sich mit Lösungen, die künstliche Intelligenz nutzen. Ihr effektiver Einsatz erfordert vor allem den Zugriff auf geeignete Daten sowie eine Infrastruktur, die deren Erfassung, Integration und Analyse ermöglicht.

Als Datenquellen kommen Maschinen, Produktions- und Lagersysteme sowie Gebäudemanagementsysteme in Frage. Daher sollte bereits in der Planungsphase der Halle eine geeignete IT-Infrastruktur vorgesehen werden.

Das bedeutet nicht, dass alle Technologien bereits bei der Inbetriebnahme der Anlage implementiert werden müssen. Wichtig ist vor allem, die Infrastruktur so vorzubereiten, dass eine spätere Automatisierung, Robotisierung oder Digitalisierung keinen kostspieligen Umbau der Anlage erfordert.

Umfang der Prozessanalyse in der Konzeptphase von BTS

Analysebereich Elemente der Kosten- und technischen Optimierung

Anordnung und Infrastruktur Hallenhöhe, Tragfähigkeit des Fußbodens, Anzahl der Tore und Laderampen, Anordnung der Produktionslinien.

Versorgung und IT Energiebedarf, LAN-/WLAN-Infrastruktur, Kabeltrassen, IoT-Sensoren.

Betrieb und Entwicklung BMS-Systeme, Büro- und Sozialräume, Parkplätze sowie Flächenreserve für Erweiterungen.

Eine Projektpartnerschaft verringert das Investitionsrisiko

Der größte Vorteil einer Projektpartnerschaft ist die Verringerung des Investitionsrisikos. Je früher der zukünftige Nutzer, der Bauträger, der Planer und der Generalunternehmer gemeinsam die Anforderungen festlegen, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit kostspieliger Änderungen während der Umsetzung.

Dieser Ansatz ermöglicht zudem eine bessere Kontrolle über Zeitplan und Budget, eine bedarfsgerechte Vorbereitung des Gebäudes auf die zu verwendenden Technologien, die Senkung künftiger Betriebskosten sowie die Berücksichtigung möglicher Erweiterungen oder der Automatisierung der Anlage.

Für ein Produktionsunternehmen bedeutet dies vor allem eine Anlage, die den tatsächlichen Prozessen entspricht. Für den Bauträger und den Generalunternehmer bedeutet es die Möglichkeit, die Erwartungen des Nutzers frühzeitig zu kennen und den gesamten Investitionsprozess effizienter zu steuern.

„In unserem Kooperationsmodell muss die Beziehung nicht mit der Schlüsselübergabe für die Halle enden. Sie kann auch spätere Modernisierungen sowie die Anpassung der Anlage an die weitere Entwicklung des Unternehmens umfassen. Eine gut geplante Halle sollte nicht nur den Bedürfnissen des Unternehmens zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme entsprechen, sondern auch dessen weitere Entwicklung ermöglichen“ – betont Paweł Błaźniak, Bevollmächtigter der Geschäftsführung von BTS Development.