In diesem Artikel erfahren Sie:

• Was es mit der langfristigen Anmietung einer Halle mit Kaufoption auf sich hat.
• Welche finanziellen Unterschiede es zwischen einer Anmietung mit Kaufoption, einer herkömmlichen Anmietung und dem Bau einer eigenen Anlage gibt.
• Wie das Build-to-Suit-Modell (BTS) es ermöglicht, eine Halle speziell für individuelle technologische Prozesse zu planen.
• Wie sieht der Zeitplan für den Übergang vom Mietmodell zum vollständigen Erwerb der Halle in Eigenbesitz aus?

Die Entwicklung eines Produktionsunternehmens führt oft zu einem Punkt, an dem die bisherige Halle zu klein wird oder den technologischen Anforderungen nicht mehr gerecht wird. Der Unternehmer steht dann vor einer strategischen Entscheidung: Soll er eine Produktionshalle anmieten oder in eine eigene Halle investieren? Es gibt jedoch eine dritte Lösung, die die Vorteile beider Modelle vereint – die langfristige Anmietung einer Halle mit der Option auf einen späteren Erwerb.

BTS Development bietet ein Hybridmodell an, das BTS (Build-to-Suit) und BTO (Build-to-Own) kombiniert. In der ersten Phase wird die Halle nach den Bedürfnissen eines bestimmten Unternehmens geplant und realisiert und anschließend im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags genutzt. Nach einigen Jahren erhält der Mieter die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben und vom BTS-Modell zum BTO-Modell überzugehen.

Diese Lösung ermöglicht es, die Flexibilität einer Produktionshallenanmietung mit der Möglichkeit zu verbinden, die Immobilie letztendlich in den eigenen Besitz zu übernehmen.

Zunächst BTS – eine für das Unternehmen entworfene Produktionshalle

Der erste Schritt ist die Realisierung des Projekts im Rahmen des Build-to-Suit-Modells (BTS). Das bedeutet, dass die Lager- und Produktionshalle gemäß den tatsächlichen Anforderungen des zukünftigen Nutzers errichtet wird.

So lassen sich unter anderem die Fläche und Höhe der Halle, die Tragfähigkeit des Fußbodens, die Anzahl der Laderampen und Tore auf „Niveau 0“, der Energiebedarf, die Anordnung der Produktions- und Lagerbereiche, die Büro- und Sozialräume sowie die entsprechende Anzahl an Parkplätzen individuell anpassen.

Bei anspruchsvolleren Produktionsprozessen kann der Entwurf auch individuelle technische Lösungen in Bezug auf Installationen, Belüftung, Heizung oder die Anordnung der Fertigungslinien berücksichtigen.

Dies ist insbesondere in der Produktion von Bedeutung. Das Unternehmen muss seine technologischen Prozesse nicht an ein zufällig vorhandenes Gebäude anpassen. Vielmehr wird die Produktionshalle speziell auf die Prozesse des Unternehmens zugeschnitten.

Ein Beispiel für einen flexiblen Umgang mit Flächen ist der BTS Park Świebodzin VI, wo die Lager- und Produktionshalle modular konzipiert wurde und an verschiedene Geschäftsmodelle angepasst werden kann.

Warum eine langfristige Anmietung statt des Baus einer eigenen Halle?

Der Bau einer eigenen Anlage erfordert bereits zu Beginn des Projekts den Einsatz erheblichen Kapitals. Der Kauf eines Grundstücks, die Erstellung der Unterlagen sowie die Finanzierung des Baus und der technischen Infrastruktur können die für die Entwicklung des Kerngeschäfts verfügbaren Mittel einschränken.

Im Hybridmodell wird die Investition von BTS Development realisiert, während der Unternehmer seine Tätigkeit als Mieter aufnimmt. Das Kapital kann somit für Produktionslinien, Maschinen, Automatisierung, Personalaufstockung, Produktentwicklung oder die Expansion in neue Märkte verwendet werden.

Die langfristige Anmietung der Halle gewährleistet gleichzeitig die Stabilität des Standorts. Dies ist besonders wichtig in der Produktion, wo die Verlagerung von Maschinen, Anlagen und des gesamten technologischen Prozesses in eine andere Anlage kostspielig und organisatorisch aufwendig sein kann.

Das Unternehmen kann somit seine Geschäftstätigkeit in einer speziell für es vorbereiteten Anlage ausbauen, ohne bereits zu Beginn der Investition das gesamte für den Kauf einer Immobilie erforderliche Kapital aufbringen zu müssen.

Die Tabelle zeigt die Unterschiede zwischen einer Miete mit Kaufoption, einer herkömmlichen Miete und dem eigenständigen Bau einer Immobilie:

Nach einigen Jahren im BTO-Modell – Möglichkeit zum Erwerb der Produktionshalle

Das wichtigste Element des Hybridmodells ist die Möglichkeit, von BTS zu BTO (Build-to-Own) zu wechseln.

Nach einigen Jahren der Nutzung kann sich das Unternehmen entscheiden, die Immobilie zu erwerben. Das Unternehmen kennt bereits den Standort, die tatsächlichen Nutzungskosten des Gebäudes und weiß, ob die Halle seinen langfristigen Anforderungen entspricht.

Aus geschäftlicher Sicht ermöglicht dies eine zeitliche Staffelung der Investitionsentscheidung. Das Unternehmen baut zunächst seine Geschäftstätigkeit in der gemieteten Produktionshalle aus und trifft erst später die Entscheidung, die Immobilie in den Eigenbesitz zu übernehmen.

Das Schema ist einfach:

BTS → langfristige Anmietung → Ausbau der Geschäftstätigkeit → Kaufoption → BTO.

Dies ist ein wesentlicher Vorteil für Unternehmen, die eine langjährige Präsenz an einem bestimmten Standort planen, ihr Kapital zu Beginn der Investition jedoch vorrangig für den Ausbau der Produktion einsetzen möchten.

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Warum bewährt sich das BTS/BTO-Modell in produzierenden Unternehmen?

Das Modell der Hallenanmietung mit Kaufoption ist besonders für wachsende Produktionsunternehmen interessant. In ihrem Fall hängen der Standort und die technischen Parameter der Anlage oft direkt mit der Produktionstechnologie, der Beschäftigung, den Lieferanten und langfristigen Verträgen zusammen.

Die Inbetriebnahme eines neuen Werks kann erhebliche Investitionen in Maschinen und Produktionslinien erfordern. Die gleichzeitige Finanzierung der Immobilie erhöht den Umfang des Vorhabens zusätzlich. Das BTS/BTO-Modell ermöglicht es, diese beiden Prozesse zeitlich zu trennen – zunächst in den Ausbau der Produktion zu investieren und anschließend in den Kauf der Halle.

Eine gut konzipierte Produktionshalle zur Miete kann somit die erste Etappe einer wesentlich längerfristigen Investition sein. Das Unternehmen erhält eine an seine Geschäftstätigkeit angepasste Halle, muss aber nicht vom ersten Tag an Eigentümer der Immobilie sein.

Eine Halle, die mit dem Unternehmen mitwachsen kann

Ein wesentlicher Vorteil des BTS-Modells ist auch die Möglichkeit, die Halle unter Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung des Unternehmens zu planen. Bei der Planung einer modernen Produktionshalle können nicht nur die aktuellen Bedürfnisse des Unternehmens berücksichtigt werden, sondern auch eine mögliche Steigerung der Produktion, der Mitarbeiterzahl oder des Bedarfs an Lagerfläche.

Dies ist insbesondere für Unternehmen von Bedeutung, die sich in einer Phase dynamischen Wachstums befinden. Anstatt nach einer fertigen Anlage zu suchen und die Prozesse daran anzupassen, kann das Unternehmen von Anfang an an der Gestaltung eines Raums mitwirken, der seiner Geschäftsstrategie entspricht.

Dadurch kann die Investition auch mit Blick auf weitere Entwicklungsphasen vorbereitet werden – etwa die Steigerung der Produktionskapazitäten, den Ausbau der Lagerkapazitäten oder die Vergrößerung der Büro- und Sozialbereiche. Die langfristige Anmietung einer Produktionshalle muss also die Möglichkeiten des Unternehmens nicht einschränken, sondern kann zu einem Bestandteil seiner langfristigen Investitionsstrategie werden.

Lösungen dieser Art realisiert BTS Development im Rahmen der von ihm entwickelten Lager- und Produktionsprojekte in Westpolen, wo die Modelle BTS und BTO Teil des Angebots für Unternehmen sind, die nach Flächen suchen, die auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sind.

Finanzielle Flexibilität und Sicherheit für die Entwicklung

Für ein wachsendes Produktionsunternehmen ist es äußerst wichtig, ein Gleichgewicht zwischen Investitionen in Immobilien und der Finanzierung des Kerngeschäfts zu wahren. In den ersten Betriebsjahren eines neuen Werks wird das Kapital häufig eher für den Kauf von Maschinen, die Automatisierung von Prozessen, den Ausbau der Belegschaft oder die Akquise neuer Aufträge benötigt.

Eine Produktionshalle mit Kaufoption ermöglicht es, die Entscheidung über den Erwerb der Immobilie so lange aufzuschieben, bis das Unternehmen eine entsprechende Geschäftsgröße erreicht hat. Gleichzeitig nutzt das Unternehmen von Anfang an eine auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Anlage und kann diese als langfristigen Standort für seine Geschäftstätigkeit betrachten.

Dies ist eine Kombination aus der für eine Anmietung typischen Flexibilität und der Perspektive, in Zukunft eigenes Vermögen aufzubauen.

Anwendungsbeispiele und finanzielle Vorteile für Produktionsunternehmen

Warum eignet sich die Anmietung einer Halle mit Kaufoption am besten für die Fertigungsbranche?

• Schutz des Betriebskapitals: Anstatt Millionen Zloty für Eigenkapital und Bauarbeiten auszugeben, investiert das Unternehmen in moderne Produktionslinien und Automatisierung.
• Flexibilität in der Wachstumsphase: Bei der Planung einer Anlage im BTS-Modell kann eine Flächenreserve für die zukünftige Erweiterung der Produktions- oder Lagerkapazitäten vorgesehen werden (z. B. ,  ,  ).
• Steuerliche Optimierung: Die Mietzahlungen sind in voller Höhe als Betriebsausgaben absetzbar, was eine Optimierung der Steuerbelastung in den ersten Betriebsjahren des neuen Standorts ermöglicht.

BTS Development – vom BTS-Projekt bis zur eigenen Halle

BTS Development ist auf die Realisierung von Lager-, Dienstleistungs- und Produktionshallen spezialisiert, die auf die Bedürfnisse konkreter Unternehmen zugeschnitten sind. Das hybride BTS/BTO-Modell erweitert dieses Angebot um die Möglichkeit einer späteren Übernahme der Immobilie durch den Mieter.

Ein Beispiel für die vom Unternehmen entwickelten Objekte ist nicht nur die Lager- und Produktionshalle BTS Park Świebodzin VI, sondern auch das Projekt BTS Park Zielona Góra I, das für Produktions-, Lager- und Dienstleistungszwecke konzipiert wurde.

Das Hybridmodell ermöglicht es, zwei scheinbar gegensätzliche Anforderungen miteinander zu verbinden: die Begrenzung der Investitionskosten zu Beginn des Projekts und die Möglichkeit, in Zukunft eine eigene Produktionshalle zu besitzen.

Für ein wachsendes Produktionsunternehmen kann dies der optimale Weg sein: zunächst eine gemietete Produktionshalle, die gemäß den individuellen Anforderungen des Unternehmens eingerichtet wurde, dann einige Jahre stabiler Vermietung und Geschäftsausbau und in der nächsten Phase die Option zum Kauf der Halle und der Übergang von BTS zu BTO.

Das BTS/BTO-Modell ermöglicht es somit, Immobilien nicht nur aus der Perspektive der nächsten paar Jahre zu betrachten, sondern als Teil einer langfristigen Unternehmensentwicklungsstrategie.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Hallenmiete mit Kaufoption?

Es handelt sich um einen langfristigen Mietvertrag, bei dem der Mieter eine neu errichtete Halle (häufig im BTS-Modell) nutzt und gleichzeitig das Recht hat, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu im Voraus festgelegten Bedingungen zu erwerben.

Wodurch unterscheidet sich das BTS/BTO-Modell vom klassischen Immobilienleasing?

Ein Immobilienleasing belastet vom ersten Tag an die Kreditwürdigkeit und erfordert die Erledigung komplizierter Bankverfahren. Die Anmietung mit Kaufoption ermöglicht es, die Geschäftstätigkeit als Mieter aufzunehmen (betriebliche Betriebsausgaben), wobei die finanzielle Entscheidung über den Kauf der Immobilie auf den Zeitpunkt verschoben wird, an dem das Unternehmen eine entsprechende Größe erreicht hat.

Wann lohnt sich eine Anmietung mit Kaufoption?

Diese Lösung ist ideal für wachsende Produktionsunternehmen, die eine maßgeschneiderte Immobilie benötigen (spezielle Anlagen, hohe Leistung, hohe Bodenbelastbarkeit), ihr Kapital jedoch lieber für den Kauf von Maschinen, Technologien und Personal einsetzen möchten, anstatt Mittel in Immobilien zu binden.

Ist die Höhe des Kaufpreises für die Halle im Voraus bekannt?

Ja, die Bedingungen sowie der Bewertungsmechanismus oder der Kaufpreis der Halle werden bereits bei Unterzeichnung des vorläufigen langfristigen Mietvertrags genau festgelegt, was vollständige finanzielle Planbarkeit gewährleistet.